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Multa de hasta 750 euros por no reciclar la basura
www.abc.es /18 octubre 2008
Inspectores de Medio Ambiente de la capital revisarán los contenedores de los portales para comprobar si las comunidades de vecinos reciclan correctamente sus residuos. Al edificio que no lo haga, podrá caerle una multa de hasta 750 euros. Lo dice la nueva ordenanza de limpieza y residuos que ayer presentó la concejal Ana Botella.
El texto normativo, del que ayer se adelantaron las principales novedades, regula acciones que, a partir de su aprobación, quedarán prohibidas en la capital. Por ejemplo, reparar un coche en la vía pública, arrojar residuos desde las ventanas, dar de comer a animales ensuciando las calles, dejar residuos fuera de los contenedores de obra o trastos viejos en la vía, introducir materias encendidas en una papelera o dejar publicidad en los vehículos estacionados
Terrazas-cubiertas, ¿elemento común o privativo?
Carácter de elemento común.
A este respecto, es primordial discernir qué consideración tiene la terraza cubierta, esto es, si tiene el carácter de elemento común o privativo. Según establece el Código Civil, la cubierta tiene la consideración de elemento común del edificio.
La jurisprudencia es unánime al respecto y se viene manifestando en tal sentido toda vez las cubiertas se hallan incluidas en la enumeración del art.396, por lo que estamos ante un caso de un elemento común de uso privativo.
Así lo establece el Tribunal Supremo en Sentencia de 30 de marzo de 2007 relativa al carácter común de las terrazas que son cubierta aun que su uso sea privativo, al afirmar que “tratándose de terrazas” que sirven de cubierta de todo o parte del inmueble (estas últimas llamadas terrazas a nivel) tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edifico, pues así lo establece el artículo 396 del Código Civil (al mencionar entre ellos a las “cubiertas”).
Responsabilidades.
Así, en materia de responsabilidad, si las humedades o filtraciones son debidas a un defecto en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, dado el carácter de estos elementos, la reparación le corresponderá a la comunidad toda vez que es su obligación la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento de modo que reúna las debidas condiciones estructurales deestanqueidad,habitabilidad,accesibilidad yseguridad tal y como estableceel art. 10.1de la Ley de Propiedad Horizontal.
No obstante, esta obligación general de reparación por parte de la comunidad tiene una clara excepción cuando los daños ocasionados se deban a una mala conservación o uso inadecuado de la terraza por parte del propietario.
El propietario que disfruta de forma exclusiva de la terraza-cubierta, debe proceder al mantenimiento ordinario derivado de su uso.
A este respecto, es destacable la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de octubre de 2004, que señala que con independencia de la titularidad de la terraza, si el uso es exclusivo por parte de un copropietario-caso los gastos de mantenimiento deben ser a su cargo, debiendo cuidar diligentemente tal espacio como obligación recíproca (SAP Madrid 29 de abril de 2002), mientras que la solución sería distinta si los daños fueran estructurales).
Cómo reducir los costes de calefacción
Soluciones energéticas.
En un entorno preocupado de emisiones de CO2 las calderas de gas tienen un rendimiento energético muy superior, lo que reduce la factura de consumo, elemento a tener en cuenta por los vecinos de Madrid.Las emisiones de Co2 del carbón son un 70% superior a las de gas natural para producir una misma cantidad de calor.
Hay tres tipos de soluciones para emitir menos de CO2 a la atmósfera:
- Una, sustituyendo las calderas por otras de alta eficiencia energética, básicamente por calderas de condensación.
- La segunda, instalando paneles de energía solar térmica en la cubierta de los edificios, la forma más limpia de producir calor.
- Y la tercera, resolviendo las patologías térmicas de los edificios, sobre todo evitando las diferencias de temperatura entre viviendas, ya que para que unos vecinos tengan calefacción suficiente, otros tienen que abrir las ventanas, lo que supone un importante despilfarro de energía.
Con estas soluciones los vecinos también lograrán aumentar su nivel de confort, regulación de temperatura, calefacción y agua caliente de forma más óptima. De la misma manera, las soluciones eficientes admiten la parametrización de forma automática de los días en que se tiene que encender la calefacción, sus horarios de funcionamiento y la temperatura de las estancias.
¿Deben participar los locales en los gastos generales de la comunidad?
Los estatutos pueden incluir cláusulas de exoneración total o parcial a favor de determinados propietarios.La LPH establece que todos los propietarios deberán participar en los gastos generales de la comunidad hasta el punto de afirmar el párrafo 2º del art.9 que “la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes (STCS AP Madrid 19/11/2002 y AP Barcelona 16/05/2006).
Excepciones.
Aunque la norma general es que la totalidad de los propietarios del edificio contribuyan a los gastos comunes, en ocasiones se establecen excepciones a esta obligación a favor de determinados locales de negocio atendiendo no solo a sus especiales características dentro del edificio.
Así se refiere el artículo 9.1 anteriormente citado al establecer que el propietario contribuirá a los gastos generales “con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido”.
A este respecto, el art .5 de la LPH prevé que el Titulo Constitutivo podrá contener unos Estatuto que regulen, entre otros asuntos, los gastos generales por medio de los cuales podrá establecerse un régimen privilegiado y especial para los titulares de los locales comerciales.
Inspección Técnica de edificios.
Si bien la contribución de los locales a los gastos ordinarios de la comunidad suscita controversisas, sobre todo en aquellos casos en los que el local se encuentra situado totalmente fuera del edifico, estas se agravan cuando deben pagar gastos de carácter extraordinario.
La no utilización de un servicio exime del cumplimiento de la contribuciones a los gastos comunes.Especial relevancia cobran aquellos supuestos en los que, como consecuencia de una exigencia legislativa o administrativa, se impone la necesidad de realizar unas determinadas obras en el edificio.
A este respecto, es reseñable la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 20 de febrero de 2006, que señala lo siguiente:
“La exclusión que contemplan los Estatutos no pueden venir referida a los gastos derivados de la Inspección Técnica de Edificios y ello en base a que la reseña viene necesariamente relacionada con gastos comunes en el sentido de gastos ordinarios, es decir, los derivados del mantenimiento ordinario del edificio…pero aquellos otros gastos que vienen impuestos por una resolución administrativa de la ITE,afectan realmente a todos los propietarios ,siendo evidente su carácter extraordinario y no contemplado en unos Estatutos redactados y aprobados antes de la existencia del propio concepto de la ITE y su régimen jurídico”.
La nueva Ley de Propiedad Horizontal facilitará las obras de mejora eficiencia energética de los edificios residenciales.
Con la presentación del Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler y de la eficiencia Energético de los Edificios, el Ministerio de Vivienda buscar reforzar la seguridad jurídica de los contratos y la eficacia de la Administración de Justicia en los conflictos arrendaticios, favoreciendo tanto a propietarios como a inquilinos de buena frente a posibles abusos de la otra parte.
Se propone modificar es la ley de Propiedad Horizontal para facilitar las mayorías necesarias en las juntas de propietarios para que la comunidad afronte la realizaron de obre de mejora de eficiencia energética del edificio, evitando que la decisión de uno solo de los copropietarios pueda interferir en la voluntad colectivas un reforma que, esta en constancia con otras actuaciones del Ministerio como el programa específico de ayudas,el Plan Renove para la rehabilitación y la eficiencia energética de los edificios que se integra en el nuevo PEVR.
